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空き家対策特別措置法(空き家法)

今回取り上げてみようと思ったのは、最近、ニュースなどで良く耳にする「空き家対策特別措置法(空き家法)」です。
自分には無関係な話だと思っていませんか? 意外と他人事ではないんですよ。
この法律は空き家の所有者にとって、しかも古い空き家の所有者はすぐに対策を考えなければならないほど緊急かつ重要なのです!

もはや、空き家を放置できない時代に突入してしまっているのです。
実際廻りを見渡してみると、最近までお年寄りの一人住まいだった家の雨戸が閉まったままになっています。
気が付くと、中には月に一度位誰かがお掃除や空気の入替えや植木の手入れに来ているようです。
お子さんでしょうか?お孫さんでしょうか?

手入れに来られているのはまだ良い方で、草や植木が伸び放題伸びて猫の格好の遊び場になっていたりします。
多分、ご両親か祖父母の方が数十年前に建てた住宅で、そこで子育てをしてきたのでしょう。

子供達は、大学を卒業して地元には帰らず一年に二回ぐらい帰省すると言った感じだったのは想像が付きます。
ご両親が他界されたり、老人ホームに入所されたり、お子様との同居でなんとなくその家を放置したままの場合もあるらしいのです。
現在は問題ない空き家でも、やがては「特定空家」に分類され、いずれ行政指導命令の対象になることは避けられない問題です。
そして、人が住まない家は劣化が進みやすく、定期的な管理を必要とします。

これらを考えると、少しでも劣化を遅らせ、管理していることを市町村に示すために、管理代行サービスの必要性も認識されてきています。
月1回の巡回で1万円程度かかりますが、交通費や手間を考えれば、費用対効果は優秀なサービスと言えるでしょう。

そもそも「空き家対策特別措置法(空き家法)」は、何の目的で制定されたのでしょうか?
個人の持つ空き家が、老朽化の結果、付近や周辺に悪影響をもたらす可能性は十分にあります。
1.倒壊する恐れのある空き家                             
    全体の傾き、主要構造の腐食による倒壊の被害 
    屋根・外壁の剥離による飛散の被害
    設備、門・塀の老朽化による脱落や倒壊の被害 
2.著しく衛生上有害の恐れのある空き家 
    浄化槽の破損、汚水の流出による衛生上の影響
    ごみ等の放置、不法投棄による衛生上の影響、害獣・害虫の増殖 
3.著しく景観を失っている空き家 
    景観計画に不適合による景観上の影響 
4.周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である空き家 
    窓ガラスの破損、門扉の破損による不法侵入の危険 
    植栽の不整備による害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響
等は2015年に施工された「空家等対策特別措置法」で、行政が積極的に空き家の処分を促しているというのです。

「特定空き家」というものに行政から指定されると何と固定資産税が6倍になってしまうというのです。
例えば、現在固定資産税が年間10万円程ならば、6倍となると 60万円になってしまうのです!!
ポンと払える金額ではありませんし、使っていない家に莫大な税金を支払うことを考えるとゾッとしますね。
解決方法の選択肢としては・・・

1.自分の持ち家にする(実家に住む)
    これに関しては、現在の仕事や家族の事を考えると難しいでしょう。

2.賃貸にする
    色々な思い出もあり、将来の田舎暮らしも考えてリフォームして賃貸に出すという手もあります。が、何せリフォーム費用は数百万円も掛ってしまう事もあります
    賃貸の場合、借り手があっての話ですし・・・。リフォーム代金の元を取るのに数十年かかり、固定資産税に加え定期的な設備等の修理代も掛ります。

3.解体して更地にしておく
    建物が無ければ良いのかという事で解体してしまうという選択をするとします。
    解体するには100万円以上費用が掛りますし、更地にした所で今の4.2倍の固定資産税を払わなければなりません。
    行政から指導を受ける特定空家等では、事前診断・申請が必要ですが、地方によって金額は違いますが解体助成金が出ます。
    解体後駐車場等の需要のあれば解体も有りなのではないでしょうか。

4.売却する
    「3,000万円の特別控除の特例」と言うのがあって、空き家になって3年以内に売却すれば、3,000万円までなら所得税は課税されないのです。
    つまり、普通なら所得税として支払うべき税金が0円になるという特例なのです!
    と言う訳で、3年以内に買い手を見つけて売却するのがベストなのではないでしょうか!売れればの話ですが・・・

5.相続放棄をする
    相続の権利は放棄できますが、管理義務が残るので、管理はしなければならないことになります。
    管理ができない場合は、財産管理人にお願いしなければなりません。当然のことながら有料です。
    前記した管理代行サービスなどを利用すると言う手もありますが、相続放棄した家に延々とお金を払い続けるのは誰が考えても無駄ですよね。

ここで選択を間違えると・・・大損してしまう可能性がです!あなたならどの方法を選びますか?

経済的な側面で判断するなら、空き家の維持費用(管理委託費・固定資産税・都市計画税等)と、解体後の固定資産税・都市計画税を比べます。解体後の方が高い場合でも、土地の価値の下落と修理費を忘れないで考えましょう。

目的があっての現状維持ならまだしも、とりあえず放置して老朽化するのは、経済的損失だけではなく、社会的にも許容されない時代が来ているのです。自分の持ち空き家がどの状態にあるのか、行政に相談してみて、今後すべきことを的確に判断して、対応を検討するのが良いでしょう。

土地の売買のご相談、中古住宅のリフォームのご相談、解体工事やその後のご利用方法に関してのご相談など是非一度弊社をお訪ねください。

最良の方法をご一緒に考えさせていただきます。

aoki

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